Guide
Vendre une maison reçue en héritage.
Qui doit être d'accord, quand on peut mettre en vente, ce que fait le notaire, et comment fixer le bon prix. Les étapes, dans l'ordre.
Sommaire
Vendre la maison d'un parent disparu, c'est souvent la première vente pour des héritiers qui ne vivent pas tous à Dijon. Les règles sont claires, mais il faut les prendre dans le bon ordre. Ce guide résume ce que prévoit la loi (sources : service-public.fr et Code civil) et ce que je fais concrètement. Il ne remplace pas le conseil de votre notaire.
1. Qui doit être d'accord pour vendre
Tant que le partage n'est pas fait, la maison appartient à tous les héritiers en indivision. Pour la vendre, il faut l'accord de tous (article 815-3 du Code civil). Si l'un d'eux refuse ou ne répond pas, les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre (article 815-5-1). Si le conjoint survivant a l'usufruit, la vente demande aussi son accord.
2. Peut-on vendre avant la fin de la succession ?
Oui, on peut faire estimer la maison, signer un mandat et chercher un acheteur sans attendre. En revanche, la vente définitive chez le notaire suppose que le notaire ait établi l'attestation de propriété immobilière, qui transfère officiellement le bien aux héritiers. En pratique, on prévient le notaire dès le départ pour que les deux calendriers avancent ensemble.
3. Le rôle du notaire et les délais
Le notaire règle la succession : acte de notoriété, attestation de propriété, déclaration de succession. Celle-ci doit en principe être déposée dans les six mois du décès quand il a eu lieu en France métropolitaine. Il n'existe pas de délai légal pour vendre la maison : c'est aux héritiers de choisir le moment.
4. Fixer le bon prix dès le départ
La valeur de la maison est déclarée dans la succession, et c'est cette valeur qui sert de base si la vente dégage une plus-value. Une estimation juste dès le départ évite deux pièges : des droits calculés sur une valeur trop haute, ou une plus-value imposable si la valeur déclarée est trop basse. Je remets un avis de valeur écrit, appuyé sur les ventes réelles (DVF) autour de la maison, que vous pouvez transmettre au notaire.
5. Vider, préparer, montrer
Une maison de famille est souvent pleine. Il n'est pas toujours nécessaire de tout vider avant la mise en vente, mais un intérieur dégagé se photographie mieux et se visite mieux. Les diagnostics obligatoires sont à faire réaliser avant l'annonce. Ensuite, je m'occupe des photos, du film, du drone pour une maison, des visites et des retours, et je tiens tous les héritiers au courant, y compris ceux qui ne vivent pas à Dijon.
Questions fréquentes
Est-ce que tous les héritiers doivent être d'accord pour vendre ?
Oui, en principe la vente d'un bien en indivision demande l'accord de tous. Si l'un d'eux s'y oppose, les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre.
Est-il possible de mettre en vente une maison avant la fin d'une succession ?
Oui : estimation, mandat et recherche d'acheteur peuvent commencer tout de suite. La signature de l'acte de vente suppose que le notaire ait établi l'attestation de propriété immobilière.
Quel est le délai pour vendre une maison après un décès ?
Aucun délai légal n'impose de vendre. Seule la déclaration de succession a un délai : en principe six mois après le décès s'il a eu lieu en France métropolitaine.
Faut-il payer un impôt sur la plus-value en vendant une maison héritée ?
Une plus-value peut être imposable si le prix de vente dépasse la valeur déclarée dans la succession, sauf exonération (par exemple si la maison est la résidence principale du vendeur). Votre notaire fait le calcul ; une estimation juste au départ limite les surprises.
Combien coûte l'estimation d'une maison de succession ?
Rien : je me déplace, je visite et je vous remets un avis de valeur écrit, offert et sans engagement, que vous pouvez transmettre au notaire.