Location · loyer
Estimer le loyer de votre bien à Dijon.
À Dijon, le loyer est libre. C'est une bonne nouvelle, mais c'est aussi un piège : trop haut, le logement reste vide ; trop bas, vous perdez de l'argent chaque mois pendant des années.
Sommaire
Fixer un loyer, ce n'est pas copier l'annonce du voisin. C'est regarder le logement tel qu'il est, connaître les règles qui s'appliquent, et savoir ce que les locataires sont prêts à payer aujourd'hui. Voici comment je fais.
L'encadrement des loyers ne s'applique pas à Dijon
L'encadrement des loyers, avec un loyer de référence à ne pas dépasser, ne concerne que quelques territoires : Paris, Est Ensemble et Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et l'agglomération du Pays basque. Dijon n'en fait pas partie.
Dijon n'est pas non plus classée en zone tendue. Conséquence : le loyer se fixe librement, à la première mise en location comme entre deux locataires. Libre ne veut pas dire sans limite : c'est le marché qui tranche, et un loyer trop haut se paie en semaines de logement vide.
Sources : Service-public.fr, « En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? » (vérifié le 1er août 2026) ; décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié (liste des communes en zone tendue) ; ANIL, « Fixation du loyer au moment de la mise en location ».
La vraie limite : le diagnostic énergétique
- Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut plus augmenter depuis le 24 août 2022 : ni entre deux locataires, ni au renouvellement du bail, ni lors de la révision annuelle.
- Un logement classé G ne peut plus être loué pour un bail signé ou renouvelé depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.
- Le DPE doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Bon à savoir : au 1er janvier 2027, le calcul du DPE change pour les logements chauffés à l'électricité. Certains pourraient gagner une classe. Avant de fixer le loyer d'un logement classé F ou G, vérifiez ce point.
Sources : ANIL, « Logement énergivore et location : est-il possible d'augmenter un loyer ? » ; Service-public.fr, actualité du 3 janvier 2025 sur les logements classés G ; Service-public.fr, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) » (vérifié le 1er janvier 2026) ; Service-public.fr, actualité du 1er septembre 2026 sur le nouveau calcul du DPE.
Ce qui fait le loyer
- L'emplacement et les trajets : distance à pied du centre, du campus ou du CHU, proximité du tram.
- La surface et le plan : une chambre séparée, une vraie cuisine, des rangements valent souvent plus que quelques mètres carrés.
- L'étage, l'ascenseur, la lumière, le calme.
- Un extérieur et le stationnement : balcon, terrasse, cave, garage ou place de parking.
- L'état : cuisine équipée, salle d'eau récente, sols, peintures.
- La facture d'énergie : le DPE et le mode de chauffage, que les locataires regardent de plus en plus.
- Vide ou meublé : un meublé se loue plus cher, mais demande du mobilier et change plus souvent de locataire. Voir la location meublée.
Ma méthode pour fixer le loyer
- Je visite le logement. Sur photo, on ne voit ni le bruit, ni la lumière, ni l'état réel.
- Je regarde les logements comparables actuellement proposés à la location dans le même secteur : même type, même surface, même niveau de prestations. Une annonce donne un prix demandé, pas un loyer signé : je regarde aussi depuis combien de temps elle est en ligne.
- Je croise avec les repères publics, comme la carte des loyers du ministère chargé du Logement, calculée commune par commune à partir d'annonces. C'est un repère d'ensemble, pas le loyer de votre logement.
- Je vous donne un loyer et ses raisons, par écrit, avec les charges et le dépôt de garantie qui vont avec.
- J'ajuste si besoin d'après les premiers retours de visites.
Il n'existe pas aujourd'hui d'observatoire local des loyers pour Dijon dans le réseau officiel : c'est pour cela que je ne donne pas de « loyer moyen » au mètre carré sur cette page. Un chiffre global ne dirait rien de votre logement.
Sources : Ministère chargé du Logement, « Carte des loyers » ; ANIL, « Les loyers du parc privé en France », février 2026 (Dijon ne fait pas partie des territoires observés).
Loyer, charges et dépôt de garantie
- Charges : pour un logement vide, elles sont payées par provisions, avec une régularisation chaque année. Pour un meublé, vous pouvez choisir entre provisions et forfait.
- Dépôt de garantie : au plus 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé.
- Révision : si le bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, sauf pour les logements classés F ou G.
Sources : Service-public.fr, « Quelles sont les différences entre location vide et location meublée ? » ; Service-public.fr, « Dépôt de garantie dans un bail d'habitation » (vérifié le 9 juin 2026) ; ANIL, « Logement énergivore et location : est-il possible d'augmenter un loyer ? ».
Trop cher ou pas assez : ce que ça coûte vraiment
Un mois sans locataire, c'est un mois de loyer perdu. Pour perdre autant en baissant le loyer, il faudrait le baisser d'un douzième pendant un an. Un loyer juste fait donc souvent gagner plus qu'un loyer ambitieux.
À l'inverse, un loyer trop bas attire beaucoup de dossiers, mais il vous coûte chaque mois, et vous ne pourrez le rattraper que lentement. Le bon loyer est celui qui attire plusieurs bons dossiers dans les premières semaines.
Questions fréquentes
Quel est le loyer moyen à Dijon ?
Il n'existe pas d'observatoire local des loyers pour Dijon dans le réseau officiel. Le ministère chargé du Logement publie une carte des loyers calculée à partir d'annonces, utile comme repère. Pour votre logement, le plus fiable reste de comparer avec les logements équivalents proposés dans le même secteur.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il à Dijon ?
Non. Dijon ne figure pas parmi les territoires où l'encadrement des loyers s'applique. Le loyer se fixe librement entre propriétaire et locataire.
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires à Dijon ?
Oui, en principe, puisque Dijon n'est pas en zone tendue. Sauf si le logement est classé F ou G : depuis le 24 août 2022, son loyer ne peut plus augmenter.
Un meublé se loue-t-il plus cher ?
En général oui, parce que le locataire n'a pas à s'équiper. En contrepartie, il faut fournir et entretenir le mobilier obligatoire, et les locataires restent souvent moins longtemps.
Comment réviser le loyer en cours de bail ?
Seulement si le bail contient une clause de révision : une fois par an, selon l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. Pour un logement classé F ou G, la révision est interdite.